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07無理のない価格で建てましょう
家を建てる時に一番不安なのが、お金の事ではないでしょうか。
自分はいったいいくらまで借りられるのか。
借りられたとしても返済が苦しくならない金額はいくらまでなのか。
また、家づくりを決めたけれども、はたして借りられる金額内で自分達の理想の家を建てる事ができるのか。
家づくりで一番始めに不安になるのはそういったお金のことだと思います。
contents
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建てる前に
知っておきたいこと
大分県の相場を知ろう
大分の住宅市場の相場はいくらでしょうか。
2020年度のフラット35利用調査の集計結果では、
「土地取得のための借入がない場合」 建築費3556万円
「土地取得のための借入がある場合」 建築費3126万円ここのようにすでに土地があり建物だけを新しく建てる場合と、土地から購入する場合では、建物にかけられる金額には400万円ほどの大きな差があるようです。
※注）建築費に含まれるもの
主体工事費と、その他費用（主体工事に付随する電気、給排水、ガス設備、太陽熱温水器の各工事費、設計費、工事管理費、除却工事費、屋外付帯工事費、その他必要な費用）の合計額建築費に含まれる「その他費用」とは？
上記にあげた平均的な建築費の中には純粋に「家」（主体工事費）だけでなく「その他費用」が含まれています。
この「その他費用」というのは家を建てるならどこの住宅メーカーで建てても必ずかかる費用です。それでは「建築費」の中に含まれている「その他費用」の例をあげてみましょう。
建築関連費用
- ・給排水工事費（宅地に引き込まれていない場合に必要です）
- ・造成工事費 （土地によっては家が建てられるように土地の形状を整備する必要があります。こちらの費用はその土地の状態によって費用が大きく変わりますので、土地を購入される際は必ず確認しておいた方がいいでしょう）
- ・外構工事費 （家を建てる時に一緒に外構の計画も必要です。きちんと予算をとっておかないと家だけ完成して、庭は未完成のままになってしまいます。
- ・インテリア工事費 （カーテンや照明など家の雰囲気を決めるインテリア。建築計画と一緒に計画する事をお勧めします。）
- ・地盤改良工事費 （家を建てる際、法律で地盤調査を必ず行わなければいけません。この調査の結果次第で100万円前後の改良工事費がかかる場合があります。予め予算を見ておいた方が安心です。）
- ・解体工事費 以前の建物が残っている場合は解体する必要があります。（更地に建てる場合は必要ありません）
- ・敷地測量費 敷地を正確に測量するため外部の調査機関に計測してもらう場合があります。会社によってかからない場合もあります。
- ・祭事 地鎮祭や上棟式での餅まきなどを行う場合は予め予算に入れておきましょう。
上下水道関連費用
- ・水道加入金
- ・上水道引込工事費
- ・下水・雨水放流工事費
- ・浄化槽法定検査料
登記関連費用
- ・契約書等印紙代 （必ずかかります）
- ・分筆合筆登記費用 （稀に土地の分筆が必要な場合があります）
- ・農地転用手続き （農転をしないと建てられない場合があります）
- ・地目変更登記費用 （地目を変更しないと建てられない場合があります）
- ・名義・住所変更登記費用
- ・抵当権抹消登記 （必要な場合があります）
- ・建物滅失登記 （建物を解体する場合にかかってきます）
- ・建物表題登記 （表題変更登記）（新築をした場合必ずかかります）
- ・建物保存登記 （新築をした場合必ずかかります）
融資関連費用（融資をうける場合かかってくる費用です）
- ・融資手数料
- ・融資印紙代
- ・審査用謄本等
- ・つなぎ融資費用
- ・抵当権設定費用
- ・保証料
- ・団体信用生命保険料
- ・火災保険料
以上の項目が家を建てる際にかかる「建築費」の中に含まれる「その他費用」の主な項目です。
全体予算を建てる際に、建築費と別に、「その他費用」がかかることを知っておくと過不足の無い予算を建てることができます。
もちろん上記に挙げた項目全てが当てはまるわけではありませんが、計画の早い段階でその他費用にどれぐらいかかるのかを住宅会社に聞いて確認しておきましょう。
家を建て始める前に検討すべき事
1.ライフプランニングをして、住宅予算計画の上限を決めよう 住宅を購入しようと思い立ったら、まず始めにするべきことは自分の人生計画にしわ寄せがいかない範囲での、住宅予算計画の上限を決めることです。その際ネットなどで検索し自分で計算するよりも、プロのファイナンシャルプランナーの方に相談し、今後の人生でかかる支出と収入のバランスを計算してもらった方がよいでしょう。お子様がいる場合やご両親の老後の資金などこれからの人生でどんなタイミングでいくらのお金が必要なのか、プロの人に計算してもらいましょう。その上で自分にあった借入金額を検討し、この金額であれば家を建てた後の生活も苦しくならずに返済できる金額を決めましょう。現在の収入から単純に計算するよりも自分達の今後の人生全体を考え計画するほうが安心です。
実際の土地や家を見て回っていると、あと100万円だせばこの土地が買える、あと100万円でガレージがつけられる、など考え始めてしまいます。全体の金額が数千万円などと高いため100万円が少い金額のように見えてしまいますが、よく考えてみると実生活での100万円はかなり大きな金額です。
まだいろいろと見始める前の冷静な状態で、この金額以上には絶対にしない、という上限を決めることが大事です。2.住宅予算計画の内訳を決めよう 住宅予算計画の上限が決まったら、土地購入費、家の建築費、その他費用に予算を割り当てましょう。
建築にかかる費用として「その他費用」を含む「建築費」と「土地」があると説明しました。このうち「その他費用」は必ずかかるものとして一旦建築費から引いておきましょう。
それができたら自分達の優先順位を考えていきましょう。
どうしてもこのエリアに住みたいというこだわりや、どうしてもこの住宅メーカーで建てたい、あるいは小学校区はゆずれない、など自分達の家づくりにおいてどの条件が優先順位が高いのか家族と話し合いましょう。
そしてこの条件であれば土地にはいくらまで。建物にはいくらまで。などざっくり決めましょう。
実際の家づくりでは、この配分をよく考え、土地にお金をかけるならば建物はその分へらす、あるいは場所は郊外でもよいのであれば他のエリアを見てみるなど、臨機応変に考えた方が全体の計画が上手く行く事が多いようです。3.土地探しをする前にしっておきたい事 建築計画では土地を購入する事が必要な場合、まずは「土地」を探していく事になります。
この土地探しをする際に心得ておきたいのが、「土地代」以外にも家を建てるのに整地をするなど必要な費用がかかる場合があることです。擁壁や勾配が必要な場合など土地によってかかる費用も違います。
こういった費用はその土地を購入する前に住宅メーカーの担当者などによく聞いて、「土地代」以外にかかる費用がないのか確認することが大切です。これらの費用は不動産業者様に聞いても分かりません。不動産業者は土地の専門家ですが、「家」を建てる専門家ではないからです。「家」を建てるのに必要な費用は住宅メーカーに聞きましょう。
また、おすすめの方法としては、土地を探す際に、建てる住宅メーカーもだいたい決めてしまう事です。総予算が決まっているとすると、どこの住宅メーカーの家にするのかで土地にかけられる予算も変わってきます。新しい候補地がでたら、希望の住宅メーカーの家を建てた時の総費用を試算してもらい、だいたいの資金計画をたててもらうとよいでしょう。そうすることでお金の不安から開放されます。
家づくりで大事な事、心得ておきたい事
ここまでと家づくりの資金計画について説明してきましたが、ここでさらにおさらいです。
家づくりで大事なのは目の前の「家」や「土地」だけではありません。本当に大切なのは建てた後の生活が豊かになり、住む人は健康で、みんなが仲が良く、暮らしが豊かになる事です。家づくりの間には家族との衝突があるかもしれませんが、最終的にはみなが仲良く幸せに暮らせる事を目標に家づくりをすすめましょう。
〜家づくりのゴールは家の完成ではありません〜
〜新しい暮らしが豊かになって初めて本当に完成したといえます〜1.素材には気をつけたほうがいい また家づくりで大事な事の一つが、家族が「健康」に住まうことのできる「家」である事です。
近年問題になってきている「シックハウス症候群」など、家の建材が原因でおこる病気もあります。毎日を過ごす「家」が原因で病気になってしまっては、豊かな生活を送るどころか体は不調になり、医療費もかかります。
そうならない為にも家を建てる素材にはこだわりましょう。特に家の内装材にはできるだけ自然素材を使うことをおすすめします。2.間取りだけに囚われない 家づくりをしていると、「間取り」にこだわりがちになります。しかし、同じ形の土地が一つとしてないように、家を建てる条件は様々です。土地の形状を無視して間取りだけを考えて全国同じ家を無理やりその土地に当てはめる計画で、本当に理想の家になるのでしょうか。
例えば土地の条件を例にあげると、日射の状況、見通しの良い景色、風通し、人通りの多い土地、細長い土地、段差のある土地、など様々です。居心地のよい空間設計をするなら、これらの諸条件に合わせて設計することが必須です。一番気持ちのよいところにリビングを設けたり、隣接している家からの視線を考え背の高い植栽を植えたり、景色のよい方角に窓を設けたり、そしてなにより大事なのは日光や風などの自然のエネルギーを上手に利用できる家になるよう計画することです。
本当の理想の家とは、家の中だけを考えるのではなく、四季を感じられる外（自然）を内へ取り込み、自然エネルギーを取り入れた心地よい空間に設計することなのではないでしょうか。3.三世代が住み継ぐ家にしよう（100年もつ資産になる家） 日本ハウジングの建てる家はすべて長期優良住宅基準の100年住み続けられる家です。これまでの家は30年で資産的な価値は無くなるといわれていますが、100年持つ長期優良住宅はきちんとメンテナンスをして良好な状態を保てば、次の2世代に資産として残せる家です。メンテナンス計画をきちんとたて賢く住みましょう。
100年持つ家を建てる時、気をつけておかなければいけないのは、10年後、20年後では住む人の生活の習慣も、今と全く違っているという事です。20年後の暮らしが、建てた時と同じように暮らしやすい家であるということは難しいことです。だからこそ、家はできるだけシンプルに設計し、部屋をまじ切ったり、つなげたりする事ができるよう計画しておくことが大切です。またシンプルな構造の家は耐震性能を落とさずに、将来、増改築を行う事が可能です。予め将来を予想した設計をしておく事が賢い家づくりと言えるでしょう。 -
コスパの良い家を
賢く建てるには
家の生涯コストは、「建築費用として支払うイニシャルコスト」＋「住み始めてからのランニングコスト」に分けられます。それぞれ、どうすれば賢くコストを抑えられるか考えていきたいと思います。
イニシャルコストを下げるための方法
1.大きな家を建てない 家のイニシャルコストは、建物面積にほぼ比例します。必要以上に大きな家にしてしまうと無駄にイニシャルコストがかかります。また、大きすぎる家は、子育て期間が過ぎると必要の無い部屋ができてしまうなど、将来困ることが多いようです。大きすぎる家をつくらない為には、家をなるべくコンパクトにする工夫が必要ですが、狭苦しい家になっても困ります。
家の広さは実際の面積よりも、体感の広さが大切です。建具を引き戸でつくったり、開け放して視線をぬく工夫や、家の中から外の庭をつなげて空間に広がりを感じさせる工夫をしましょう。不必要に大きくしない、高機能な家を設計しましょう。
2.シンプルな構造躯体 家は構造（骨組み）をシンプルに組めば組むほど強くなり、かつコストを抑えられます。
間取りを優先してそれに合わせて家の構造を決めていくと非常に複雑になり、余分なコストがかかります。基本はシンプルで構造の強い家。そうすれば自然と余計なコストが下がります。２階の柱の下に１階の柱がある。そんな当たり前の設計が大事です。
3.特注を避ける 仕様は「標準仕様」と「特注仕様」に分けられます。
住宅会社はこれがベストと思う仕様を「標準仕様」に決めて、メーカーに対して年間の予測購入量を提示して価格交渉しています。それを標準仕様としてまとめて買うから、なるべく安く仕入れさせてほしいと交渉しているわけです。ですから、家を建てるお客様からすると、信頼する会社の標準仕様を採用することが最もお得な買い物と言えます。
特別な仕様、つまり「特注仕様」を選択すると一品ものですから当然価格は上がってしまいます。キッチンなどの設備機器は長くても３０〜４０年で入れ替えが必要になります。寿命が短い設備機器は特注で高いものを買うよりも買い替え前提で標準仕様を考えた方が得策です。4.「家」「庭」「インテリア」を同時に設計・施工する 家をつくる時に、「家」はA社、「庭」はB社、「インテリア」はC社、とばらばらに注文すると全体の設計をコーディネートする事が大変困難な上、工事も別々で発注する為、余計な費用がかかります。「家」「庭」「インテリア」の設計・施工を社内で一緒に行うことで全体の調和を高めつつ、かかる時間や費用を削減できます。
5.大分県内から仕入れる 材料の仕入場所は遠ければ遠いほど、輸送コストや中間マージンが高くなります。遠くの顔の見えない生産者からの仕入れは材料の産地や加工現場を見て確認できないため、質を下げる要因にもなります。日本ハウジングは大分にある木材や珪藻土、七島藺などの材料を、生産者から市場を介さずに直接仕入れています。こうやって流通コストや中間マージンを抑えることにより、お客様が負担する費用は素材の良さに直接反映されます。材料の産地や加工現場を直接確認することで高品質を確保しています。
ランニングコストを下げるための方法
ZEH仕様にする：ZEH（Zero Energy House）とは「エネルギーを極力使わない家を建てることで、太陽光発電で創った電気でエネルギーの自給自足ができる家」のことをいいます。
ZEHにするとエネルギーの自給自足ができるため、家の光熱費をほぼゼロに抑えられます。また、将来電気料金が上がっても家計に負担がいきません。2020年に電気の「購入金額」がはじめて「売電金額」を上回りました。つまり電気を買っても損、売っても損な時代になったというということです。この傾向は今後も続くと言われています。
ZEHのメリットはそれだけでなく、健康面にも及びます。ZEHの家は断熱性能が高いため冬場暖かく、ヒートショックのリスクを軽減できます。また、断熱性能の高い家はアレルギーの発生を抑えるなど、その他の疾病にも一定の効果が確認されています。
ZEHの家は良いことばかりのように聞こえますが、建てる際には気をつけなければならない事が２つあります。１つ目は、その家が太陽の光や風、湿度をコントロールできる設計（パッシブデザイン）になっているかということです。（下図参照）
断熱性能はあくまで家の温度を保つための性能にすぎません。そもそもの熱源が自然エネルギーなのか、あるいは機械でつくりださなければいけないのかでランニングコストは大きく変わります。
もう１つは、ZEHでは高断熱にするために家の気密を高めますが、魔法瓶のような気密の高い家は室内の空気環境が人の健康に大きな影響を与えます。建材が空気を汚染しない自然素材で作られているかは重要なポイントです。ヒートショックと同じく、きれいな空気環境で暮らすことは健康寿命を延ばし、生涯の医療費を抑えます。
コストを下げてはいけないところ
1.耐震性能 絶対に下げてはいけません。
今後３０年以内に南海トラフ大地震が発生する確率は７０〜８０％と言われています。
耐震等級３の家は熊本地震で無傷でした。今可能な限りの対策をすべきです。もし、耐震性能を下げて家が倒壊したら、家族の大事な生命が失われるかもしれません。家族の命が無事だとしても、住む家は失われます。住宅ローンが残る中、もう一度建てることは非常に困難です。
もし建て替えることができたとしても、これ以上の無駄なコストはありません。2.断熱性能 下げるべきではありません。
冬場の暖かい家が健康寿命に影響を与えることが実証されています。それは高齢になって影響があるのではなく、子供の頃からの蓄積で影響がでます。健康寿命が失われて、多大な医療費を払いながら不自由な生活を強いられることは、新しい家で豊かな暮らしを実現することの対極です。3.自然素材の内装材 下げるべきではありません。
家を建てる時、室内に使用する建材はできるだけ自然素材を選びましょう。気密の高い高性能な家は空気の出入りの少ない密閉状態になりがちです。この密閉状態の室内に化学製品からできた建材があると有毒なガスが揮発し、人の健康に害をもたらします。自然素材を使い、室内の空気を綺麗に保つことは賢い家づくりの基本です。4.将来価値の保証制度 できるだけ利用しましょう。
価値保証制度はしっかりと設計され、きちんと施工された家の価値を保証する制度です。建てたあとはきちんとメンテナンスし将来の売却価値を保証します。ご興味のある方はスタッフに直接ご質問ください。詳しくご説明させていただきます。日本ハウジングと大手ハウスメーカー
1.大手ハウスメーカーと比べてみる 住宅会社にはいろいろな種類がありますが、大きく分けて３つのタイプに分けられると考えていいでしょう。１つめは全国展開している大手ハウスメーカー、２つめはローコストハウスメーカー、そして３つめはその地域で家づくりを行っている工務店です。
下の表は、3つのタイプを「価格」と「性能」の観点から表にしたものです。
大手ハウスメーカーは性能も高く、価格も高いです。性能が高いので当然コストも高い、納得できる理由です。その反対にローコストハウスメーカーは性能が低く、価格も安いです。地域で活躍する工務店は様々な種類がありますが、日本ハウジングの家の性能は大手ハウスメーカーと同等に高いことが特徴です。単純に他の工務店と比較すると価格が高いと思われがちですが、性能と価格を比較した場合とてもコスパの良い家になっています。性能が高いためランニングコストは低く抑えられます。また、日本ハウジングの家は性能が高いだけでなく、使っている自然素材や、家と庭とインテリアを同時に設計する事などいろいろなこだわりがあります。こういった邸別ごとの自由な設計は大手ハウスメーカーではなかなかできないことです。
2.日本ハウジングの耐震性能＆断熱性の比較 日本ハウジングの耐震性能は日本の耐震等級の最高グレード、耐震等級３です。
断熱性能は世界基準で規定されたHEAT20 Ｇ1〜G2グレード（Ua値0.46〜0.6）で設計されています。
下のグラフを見ていただいても分かるとおり、日本ハウジングの家の性能は耐震等級も断熱性能も高くなっています。
3.日本ハウジング 素材の比較 日本ハウジング：オール自然素材 業界最高グレード
日本ハウジングではできるだけ大分県産にこだわり、自然素材の建材で家を建てています。一般的に使われている石油化学製品はできるだけ使っていません。石油化学製品は安価で使いやすい素材ではありますが、人への健康被害が多数報告されています。
4.日本ハウジングがお買い得な理由 日本ハウジングの家が高性能かつ自然素材を厳選して使用しても大手ハウスメーカーより安いのは、大手ハウスメーカーのように宣伝や広告に巨額の経費を使わないからです。総合展示場にモデルハウスをいくつも出店したり、全国区でのテレビCMをすることによって多額の経費がかかっています。
しかも大手ハウスメーカーは請負った工事を「下請け工務店」に丸投げします。そしてその「下請け工務店」がさらにその下の「孫請け」に投げて工事します。そうやって工事を投げていくとそれぞれに中間マージンがかかるのでどんどん経費が増えていきます。たくさん建てる為に必要な仕組みではありますが、それらの経費を負担するお客様にとっては高い買い物になってしまいます。
日本ハウジングは丸投げしません。直接専門業者と家をつくっています。また、建材も市場を通さずに生産者から直接良質な素材を厳選して仕入れています。
